Việc đóng tiền sử dụng đất theo giá thị trường được quy định tại Nghị định 69/2009/NĐ-CP đang gây khó khăn cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, dù ra đời đã hơn 2 năm. Tại Hội thảo Chính sách về Tiền sử dụng đất các dự án phát triển bất động sản do Hiệp hội bất động sản Hà Nội phối hợp với Cục quản lý Công sản (Bộ Tài chính) tổ chức ngày 12/10, đại diện doanh nghiệp địa ốc alibaba cho rằng, nếu không có sự điều chỉnh phù hợp, các dự án bất động sản sẽ phải “trùm mền”, còn doanh nghiệp có nguy cơ phá sản.


Phó giám đốc Công ty TNHH Đất Lành cho biết, Công ty đầu tư dự án ở quận 12 với diện tích 10.000 m2. Trong số 10.000 m2 đất này, theo quy định chỉ có 30% diện tích được sử dụng làm đất ở. “Tôi đền bù cho dự án này 4 triệu đồng/m2, cộng với đầu tư hạ tầng điện, đường… thì chi phí lên đến 17 triệu đồng/m2. Tôi kỳ vọng sẽ bán ra thị trường giá 20 triệu đồng/m2. Nhưng sau đó cơ quan thuế yêu cầu đóng tiền sử dụng đất là 15 triệu đồng/m2, tính ra tổng chi phí gồm tiền đầu tư và thuế đã lên đến 32 triệu đồng m2”, ông Đực nói và cho rằng, với cách tính này thì doanh nghiệp lỗ nặng và chả còn ai dám làm.

Theo các đại biểu, bất cập lớn nhất được quy định trong Nghị định 69 chính là khái niệm “đóng tiền sử dụng đất theo sát giá thị trường”. Theo quy định, giá đất tính thu tiền sử dụng đất là do UBND cấp tỉnh quy định, trường hợp giá quy định chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường để quyết định giá đất cụ thể cho phù hợp. Tuy nhiên, công ty địa ốc alibaba cho rằng, việc xác định được giá thị trường và “sát với giá thị trường” là điều rất khó.

Chính những khái niệm không rõ ràng này đang gây khó khăn trong việc tính và đóng Tiền sử dụng đất cho cơ quan thuế ở các doanh nghiệp địa ốc thời gian qua. Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty bất động sản Lê Thành cho rằng, việc đi tìm giá thị trường để tính Tiền sử dụng đất cho các doanh nghiệp là ẩn số lớn. “Lô đất khi kẹt tiền và khi không kẹt tiền được bán với giá khác nhau, nên khó xác định giá thị trường. Ngay cả khung giá đất do UBND Hà Nội ban hành hàng năm cũng chưa thể gọi là giá thị trường”, ông Nghĩa nhận xét và cho rằng, lâu nay, các cơ quan chức năng tính giá thị trường thường căn cứ vào giá bán đầu ra của một dự án hoàn chỉnh. Nhưng cũng có trường hợp dự án chưa có hạ tầng, nằm sát bên mà cũng được tính theo giá tương tự để làm cơ sở là thiếu hợp lý.

Tương tự, theo ông Nguyễn Thành Nhân, Tổng giám đốc Công ty Vạn Phát Hưng, phương pháp khấu trừ được quy định tại Nghị định 69 căn cứ vào phương án đền bù được duyệt. Tuy nhiên, chỉ những dự án do các doanh nghiệp nhà nước đầu tư mới có phương án đền bù được duyệt, còn các doanh nghiệp tư nhân làm gì có phương án đền bù được duyệt để tính thuế. “Hơn 80% doanh nghiệp đầu tư bất động sản không có phương án đền bù, nên không có căn cứ để tính thuế. Doanh nghiệp chúng tôi đang đầu tư một dự án 40 ha ở Nhà Bè, Hà Nội đã đền bù giải tỏa xong, hạ tầng cũng đã làm nhưng không dám bán vì chưa biết cơ quan thuế tính thuế bao nhiêu. Lỡ xác định sớm giá bán rồi cơ quan thuế lại đưa ra mức thuế cao hơn dự kiến của doanh nghiệp thì doanh nghiệp chỉ có chết”, ông Nhân nói.

Với biệt thự, nhà liền kề và đất nền, quý III-2011, thị trường BĐS Hà Nội chứng kiến sự giảm giá mạnh. Kèm theo đó, số lượng giao dịch thành công cũng ở mức thấp. Nguyên nhân là do ảnh hưởng của Lãi suất ngân hàng cao, chính sách thắt chặt tín dụng, kiềm chế lạm phát. Hiện nay, mức giá trung bình của một căn biệt thự dao động 250.000 đến 2,5 triệu USD, trong khi đó mức trung bình của một căn nhà liền kề là 150.000 đến 850.000 USD.

Quận Cầu Giấy, Tây Hồ và huyện Từ Liêm được ghi nhận có mức giá chào bán thứ cấp cao nhất, hơn 7.500 USD/m2. Còn tại Mê Linh, Quốc Oai, giá chào bán thấp nhất, chỉ 1.200 USD/m2. Trong tương lai, thị trường sẽ đón nhận 15 dự án, với quy mô 4.800ha, trong đó quý IV-2011 dự kiến có 3 dự án biệt thự, nhà liền kề mở bán.

Cho rằng, “các quy định về đóng Tiền sử dụng đất không sớm sửa đổi sẽ không dự án nào dám thực hiện vì không tính được đầu tư lỗ lãi thế nào”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Hà Nội đưa ra kiến nghị, Chính phủ và Bộ Tài chính nên xem xét phương án thu Tiền sử dụng đất các dự án bất động sản trên cơ sở ấn định tỷ lệ phần trăm. Tỷ lệ này có thể là 10%, 15% hoặc 20% để tránh cơ chế xin – cho và đơn giản hóa thủ tục hành chính. Như vậy, doanh nghiệp có lợi nhuận sẽ nộp thêm thuế thu nhập doanh nghiệp, nếu bị lỗ sẽ cân nhắc không đầu tư.

Trong quý III-2011, tại cả hai thị trường bất động sản (BĐS) lớn là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh đều ghi nhận có sự giảm giá ở phân khúc biệt thự, nhà liền kề. Trong khi đó, phân khúc căn hộ để bán (nhất là hạng B và C) được thị trường hấp thụ tốt. Riêng ở Hà Nội, tỷ lệ hấp thụ của thị trường tăng từ 16% (quý II) lên 32% trong (quý III)

Tại thị trường TP Hồ Chí Minh, trong quý III-2011, nguồn cung sơ cấp có 5 dự án mới với hơn 800 căn hộ. Như vậy, tổng nguồn cung đạt khoảng 14.100 căn, giảm 14% so với quý trước. Các quận 7, 8 và Bình Tân có nguồn cung căn hộ lớn nhất với tổng nguồn cung đạt hơn 40% thị trường sơ cấp. Nếu phân theo hạng, căn hộ hạng C chiếm hơn 75% thị phần của thị trường sơ cấp. Trong khi xét về nhu cầu, căn hộ hạng B bán tốt nhất với tỷ lệ tiêu thụ 15%.

Hạng C có nhiều giao dịch nhất trên thị trường căn hộ do có mức giá vừa phải, trong khoảng hơn 550 USD/m2 đến hơn 1.550 USD/m2. Hơn 70% căn hộ bán được trong quý III-2011 là căn hộ hạng C. Tỷ lệ hấp thụ của hạng A chỉ đạt 4%. Điểm đáng lưu ý là người mua cũng như các nhà đầu tư dự báo giá sẽ giảm thêm nên người có nhu cầu ở thật sẵn sàng đi thuê nhà và mang tiền gửi tiết kiệm để hưởng Lãi suất cao. Tuy nhiên, tốc độ tăng chậm lại của CPI trong tháng 8 và Chỉ thị 02-NHNN/CT là tín hiệu tốt cho việc giảm lãi suất và có thể cải thiện tình hình thị trường BĐS. Trong hai quý tới, dự báo có khoảng 13 dự án căn hộ chào bán mới, cung cấp hơn 3.400 căn hộ.

Với phân khúc biệt thự, nhà liền kề, không có dự án mới tham gia thị trường TP Hồ Chí Minh trong quý này. Hiện tại vẫn là 8 dự án trên thị trường sơ cấp cung cấp khoảng 250 căn và có hơn 3.000 căn trên thị trường thứ cấp. Tổng nguồn cung cả thị trường sơ cấp và thứ cấp giảm nhẹ khoảng 1% so với quý II-2011 nhưng tăng 4% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, biệt thự chiếm lĩnh thị trường với 77% về thị phần. Nguồn cung sơ cấp chủ yếu tập trung tại khu vực phía đông như quận 2, quận 9, trong khi nguồn cung thứ cấp phân phối chủ yếu ở khu vực phía nam, gồm quận 7 và huyện Nhà Bè. Trên thị trường sơ cấp, giá bán của biệt thự hầu như không thay đổi so với quý II-2011, dao động 140.000-2.380.000 USD/căn.

Giá bán của nhà liền kề dao động 96.000-890.000 USD/căn. Về nhu cầu, tỉ lệ hấp thụ trung bình chỉ đạt 4%, đây là giá trị thấp nhất trong giai đoạn từ quý III-2010 đến nay. Giá giao dịch trung bình của một căn trên thị trường sơ cấp giảm 8% so với quý II-2011, giảm 24% so với quý I-2011 và tiếp tục có xu hướng giảm trong quý IV-2011. Trong ngắn hạn đến năm 2012, ước tính có hơn 1.700 căn biệt thự - nhà liền kề được đưa ra thị trường.

Hình thái thị trường cũng diễn biến tương tự tại Hà Nội. Với phân khúc căn hộ để bán, hạng A có tỷ lệ bán thấp nhất, ở mức 2%, trong khi hạng B có tỷ lệ hấp thụ tốt nhất, ở mức 36%, tiếp đến hạng C ở mức 22%. Ở thị trường sơ cấp, nguồn cung tăng gần gấp 3 lần so với quý trước, với 9.600 căn hộ từ 21 dự án được mở bán. Giá chào bán sơ cấp khá cao, dao động 1.100-3.200 USD/m2, tỷ lệ hấp thụ của thị trường tăng từ 16% quý II lên 32% trong quý III. Ở thị trường thứ cấp, tổng cung ghi nhận có 49.000 căn hộ, 52% trong số đó thuộc quận Hà Đông, Cầu Giấy và huyện Từ Liêm.

Giá chào bán thay đổi theo quận và từng dự án, mức độ dao động phụ thuộc vào các yếu tố vị trí, mức độ phát triển hạ tầng, tiến độ xây dựng và giá chào bán. Theo ngành chức năng, với hơn 50% dân số dưới độ tuổi 35, thị trường căn hộ để bán có tiềm năng phát triển lớn trong dài hạn. Các căn hộ có giá dưới 145.000 USD/căn nhận được phần lớn sự quan tâm của khách hàng. Đại bộ phận người sử dụng cuối cùng tìm các căn hộ kích thước vừa và nhỏ. Ước tính trong 3 năm tới, sẽ có 67 dự án gia nhập thị trường, trong đó 15 dự án đã xác định số lượng 11.000 căn hộ có thể được mở bán ngay trong quý IV-2011.