Trong khi chờ các chính sách cải cách và hỗ trợ phát huy tác dụng, nhiều doanh nghiệp đã tự cứu mình bằng cách bán tài sản với mức giá theo họ là rẻ. Nhưng với người mua, giá rẻ có hẳn là giá tốt ? Đầu năm 2017, Công ty cổ phần địa ốc alibaba cho biết đã bán xong dự án Intresco Tower trên đường Nguyễn Văn Trỗi, quận Phú Nhuận, TP.HCM. Trong thương vụ này, Intresco cho rằng, họ phải chấp nhận bán lỗ gần một nửa giá vốn do áp lực trả nợ ngân hàng.


Chuyện bán tháo không còn là chuyện lạ, nhưng vấn đề ở đây là các tài sản được rao bán có thực sự tốt về mặt giá cả đối với các “thợ săn”? Quy luật mua bán muôn đời vẫn đúng: người bán muốn bán giá cao, người mua muốn mua giá thấp. Nhưng trong điều kiện thị trường vừa qua, rất nhiều người bán cho rằng, họ đã bán với mức giá rẻ nhất có thể. Hãy xem động thái giá cả của người bán qua bất động sản, một loại tài sản được bán tháo nhiều nhất trong năm 2013.

Ngoài ra, Thái Hòa cũng nợ Ngân hàng Phát triển Việt Nam (VDB) khoảng 350 tỉ đồng. Tuy nhiên, tài sản thế chấp lại cao hơn khoản nợ khá nhiều. Thái Hòa cho biết họ phải thế chấp bằng nhà máy ở Lâm Đồng trị giá đến 416 tỉ đồng, cộng với khách sạn ở Quảng Trị cùng nhà máy ở Sơn La. Tính thô thiển là họ “thiệt” quá nhiều. Qua những trường hợp trên, những tưởng rằng, các tài sản cứ được bán rẻ, bán thấp là hấp dẫn, song trên thực tế, ý kiến của các chuyên gia, cũng như phía bên mua đã cho thấy bức tranh rõ nét hơn.

Theo Tiến sĩ Trần Vinh Dự, Giám đốc Công ty Tư vấn TNK Capital Partners, một khi đã hết cách, doanh nghiệp mới tính đến chuyện bán tài sản, nhưng có những tài sản được rao bán với giá thấp nhưng chưa hẳn đã tốt để mua. “Nhiều khi giá 0 đồng vẫn còn cao”, ông đánh giá. Chẳng hạn, một công ty giáo dục ở Hà Nội được rao bán vào năm ngoái. Có vốn điều lệ khoảng 100 tỉ đồng nhưng công ty này lỗ đến hơn 250 tỉ đồng, tức âm vốn hơn 150 tỉ đồng. “Nếu mua công ty này với giá 0 đồng thì vẫn không đáng”, ông nói.

Giám đốc đầu tư của một quỹ đầu tư tại TP.HCM (không muốn nêu tên) cho rằng người mua tài sản là doanh nghiệp cần phải có nghề. Tức họ phải có kinh nghiệm hoạt động trong ngành, có năng lực tái cấu trúc sau khi mua lại, đồng thời cũng phải biết định giá mua tài sản ở “giá tốt” (ông này nhấn mạnh từ “giá tốt” để chỉ về khả năng phát triển tài sản của bên bán đối với bên mua tiếp tục trong tương lai). Có thể dẫn ra 2 trường hợp mua được tài sản giá tốt và hái quả ngọt là trường hợp Thủy sản Hùng Vương mua Lâm Thủy sản Bến Tre và trường hợp Quỹ Red River Holdings mua cổ phiếu Tập đoàn Hoa Sen.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Tổng Giám đốc Công ty Địa ốc Alibaba, phân tích hầu hết dự án long phước sau một thời gian “đắp chiếu”, vì không chịu nổi lãi vay và thiếu vốn, đã phải bán lại với giá thấp hơn rất nhiều so với giá vốn. “Mức lỗ cao nhất của giao dịch tôi từng biết lên đến 50% giá vốn”, ông nói. Theo ông Đực, nhiều chủ đầu tư than vãn khi bán lại dự án chỉ mong trả hết nợ và chịu mất hết vốn liếng. Trong năm 2013, một công ty bất động sản có tiếng đã mua lại gần chục dự án phía Tây Nam TP.HCM (quận Tân Phú, Tân Bình, quận 12) với giá khá thấp. Có dự án chủ đầu tư bỏ vốn mua đất 100 tỉ đồng, chi phí xây dựng thêm 80 tỉ đồng nữa nhưng rốt cục chỉ bán được với giá khoảng 100-120 tỉ đồng.

Câu chuyện bán giá rẻ, giá thấp này không chỉ xảy ra với các ông chủ kinh doanh địa ốc. Một trường hợp khác là Công ty Cà phê Thái Hòa. Hồi giữa năm 2012, với lực nợ trên 1.200 tỉ đồng mà phần lớn là nợ ngân hàng, trong khi vốn chủ sở hữu âm, công ty này phải bán và thế chấp nhiều dự án với giá thấp hơn giá trị thực (theo họ đánh giá) cho ngân hàng. Chẳng hạn, dù nợ Ngân hàng Hàng Hải khoảng 100 tỉ đồng nhưng Thái Hòa phải bán cho ngân hàng này dự án Thái Hòa Điện Biên với giá 40 tỉ đồng cộng với 51% dự án cà phê bên Lào trị giá 100 tỉ đồng nữa mới coi như ổn thỏa. Tính thô thiển là họ “thiệt” 40 tỉ đồng.

Cuối năm 2010, Thủy sản Hùng Vương chi hơn 33 tỉ đồng để nắm 24% cổ phần của Lâm Thủy sản Bến Tre và trở thành cổ đông lớn nhất. Điều đáng nói là trong hai năm 2009 và 2010, Lâm Thủy sản Bến Tre đã liên tục thua lỗ, đặc biệt năm 2010 công ty này lỗ hơn 50 tỉ đồng, vậy nhưng Hùng Vương vẫn trả giá mua cao gấp đôi so với thị giá khi ấy (khoảng 6.000 đồng/cổ phiếu). Nhưng đối với Hùng Vương, giá này không hề cao.

Họ nhận thấy đây là giá hợp lý (không rẻ, cũng không đắt) để có thể sở hữu thêm 800 ha mặt nước nuôi trồng, tương đương khoảng hơn 1.000 ha đất từ Lâm Thủy sản Bến Tre. Trong khi đó, để phát triển được vùng nguyên liệu chỉ cỡ 20 ha thôi thì Hùng Vương cũng đã mất tương đương số tiền ấy với thời gian là 2 năm. Chứng minh thực tế, sau khi mua Thủy sàn Bến Tre và một số công ty khác, doanh thu và lợi nhuận ròng của Hùng Vương đã tăng gấp đôi. Trường hợp khác là Tập đoàn Hoa Sen. Cuối năm 2011, khi triển khai dự án nhà máy Tôn Hoa Sen Phú Mỹ, tập đoàn này phải chịu áp lực rất lớn về tài chính. Trong năm 2011, nợ ngắn hạn của Tập đoàn luôn vượt tài sản ngắn hạn. Tỉ suất nợ ngắn hạn/vốn chủ sở hữu cũng rất cao.

Với tình cảnh như vậy, giá cổ phiếu Hoa Sen đã giảm từ 16.000 đồng/cổ phiếu từ đầu năm 2011 xuống quanh mức 6.000 đồng/cổ phiếu vào cuối năm này. Các quỹ đầu tư, nhà đầu tư nước ngoài, thậm chí vài cổ đông nội bộ cũng liên tiếp bán ra cổ phiếu, làm cho tình hình giá càng căng thẳng. Nhưng ngược lại, Quỹ Đầu tư Red River Holdings lại đăng ký mua vào bất chấp thị trường. Đầu năm 2012, Quỹ này đã mua thêm hơn 133.000 cổ phiếu của Hoa Sen để nâng tỉ lệ sở hữu lên trên 5%. Quả ngọt đã thấy rõ khi đến nay, Red River đã nắm gần 17% cổ phần Tập đoàn Hoa Sen sau vài lần mua và mức giá cổ phiếu đã tăng lại trên mức 40.000 đồng/cổ phiếu và tình hình kinh doanh của họ ngày càng tốt hơn, các nhà máy tiếp tục hoạt động hết công suất.

Hùng Vương và Red River Holding có thể được xem là những nhà đầu tư chuyên nghiệp, nên có người cho rằng, sự thành công của họ trong việc chọn mua tài sản với mức giá tốt là chuyện bình thường. Trong khi đó, theo ông Nguyễn Nam Sơn, Giám đốc Điều hành Quỹ Đầu tư Vietnam Capital Partners (VCP), cần xem xét tiêu chí giá mua tốt dựa trên tham chiếu với Lãi suất ngân hàng. Đối với tài sản cụ thể như nhà kho, đất, nhà ở thì tính lợi tức thu được mỗi năm từ việc cho thuê với Lãi suất ngân hàng hiện tại. Nếu lợi tức thu được cao hơn gửi ngân hàng tức là giá tốt để mua. Tuy nhiên, giá tốt hay không còn tùy vào chiến lược của người mua.

Việc Tổng Cty Điện lực miền Nam hoàn thành, đưa vào sử dụng hệ thống cáp ngầm 110KV Hà Tiên - Phú Quốc được coi là sự kiện đặc biệt, là điều kiện cần để hòn đảo ngọc trên vùng biển Tây Nam cất cánh. Sau khi Phú Quốc có điện lưới quốc gia, hàng loạt tập đoàn, Cty lập tức khởi động các dự án du lịch trên đảo với số vốn đầu tư hàng ngàn tỷ đồng. Trong số các “ông lớn” đang rầm rộ triển khai dự án du lịch trên đảo Phú Quốc có sự xuất hiện của Vincom Phú Quốc thuộc tập đoàn vingroup. Sau khi được giao nhận 304 ha đất ven biển tại Bãi Dài vào cuối năm 2013, đơn vị này huy động lực lượng ngày đêm triển khai dự án.

Đại diện Vincom Phú Quốc cho biết, trong giai đoạn một, sẽ đầu tư khoảng 4 ngàn tỷ đồng. Trước mắt, đến cuối năm 2014 sẽ hoàn thành một khách sạn tiêu chuẩn 5 sao với khoảng 500 phòng. Trong khi đó, ông Đoàn Quốc Việt, Chủ tịch Tập đoàn BIM, cho biết, đã chính thức khởi công công trình khách sạn 5 sao có tổng vốn 1.500 tỷ đồng, 25 tầng, 500 phòng tại khu vực Bãi Trường trong ngày đầu năm Giáp Ngọ. Khách sạn sẽ được đưa vào sử dụng giữa năm 2016. Tiềm năng nơi đây còn rất lớn, có thể làm giàu hơn nữa cho Phú Quốc, Kiên Giang, ĐBSCL và đóng góp cho cả nước. Phú Quốc hôm nay đã hội tụ những điều kiện cơ bản để phát triển nhanh và bền vững. Trước hết là cơ sở hạ tầng, sân bay quốc tế Phú Quốc đủ điều kiện tiếp nhận các loại máy bay hiện đại nhất trên thế giới. Phú Quốc đã có trục đường bộ xuyên đảo và các đường xương sống cơ bản hoàn thành; có cảng biển quốc tế, cảng biển nội địa và giờ đây là điện lưới quốc gia.