Trong khi chủ dự án thuộc địa ốc alibaba vẫn phải tung đủ gói khuyến mãi để kích cầu, thì tại nhiều dự án khác đang được rao bán với mức chênh lệch lớn so với giá gốc. Thị trường căn hộ Hà Nội mới có dấu hiệu ấm lên lại xuất hiện tình trạng chênh lệch giá, găm hàng...Giai đoạn năm 2012 - 2013, bất chấp thị trường bất động sản khó khăn, các dự án căn hộ như Đại Thanh, Kim Văn - Kim Lũ của Xí nghiệp Xây dựng tư nhân số 1 Điện Biên liên tục gây sốc, với mức giá bán rất thấp so với mặt bằng chung của thị trường căn hộ. Thế nhưng, trên thực tế, hầu hết khách hàng không thể mua được căn hộ với mức giá chủ đầu tư công bố, mà phải trả thêm khoản chênh lệch trên dưới 2 triệu đồng/m2.


Một đại diện sàn giao dịch bất động sản tại Trung Hòa - Nhân Chính phân tích, do phần lớn căn hộ CT2A được bán với giá xây thô, lại chưa cộng VAT lẫn phí bảo trì, khiến mức giá chào bán rất thấp. Việc chào bán giá thấp, chưa bao gồm các loại phí sẽ đem lại hiệu quả truyền thông cao, dễ đẩy giá chênh. Thế nhưng, nếu cộng cả phí bảo trì, thuế VAT, chi phí hoàn thiện căn hộ lẫn giá chênh, đặc biệt, nếu tính diện tích căn hộ theo quy định mới (Thông tư 03), mức giá căn hộ dự án này có thể lên đến trên 21 triệu đồng/m2. “Với mức giá này, Dự án CT2A được quảng cáo gần trung tâm, nhưng thực tế ngõ vào lại khá xa đã không còn nhiều hấp dẫn”, vị đại diện này nhấn mạnh.

Sang năm 2014, hiện tượng “tiền chênh” xuất hiện tại hàng loạt dự án căn hộ trên địa bàn Hà Nội và có những dấu hiệu bất thường. Cụ thể, tại dự án long phước do Công tu alibaba làm chủ đầu tư, đơn vị phân phối mở bán cuối tháng 3/2014 với giá niêm yết trên dưới 15 triệu đồng/m2, theo tìm hiểu của PV, tại một số sàn giao dịch, hiện khách hàng không thể tiếp cận được giá gốc, mà phải mua với mức chênh phổ biến từ 2 - 2,5 triệu đồng/m2. Được biết, dự án này được khởi công từ tháng 1/2010, nhưng đến nay mới thi công đến tầng 8 và dự kiến phải tới quý III/2015 mới bàn giao.

Trên địa bàn quận Nam Từ Liêm, Dự án CT1 Trung Văn của CTCP Vinaconex 3 cũng đang “gây bão” thị trường, khi mức chênh của căn hộ so với giá gốc được nhiều đơn vị thứ cấp rao bán lên đến 130 - 150 triệu đồng. Theo giới thiệu của đơn vị phân phối tại đợt mở bán mới đây, mức giá căn hộ CT1 tính theo cách tính thông thủy vào khoảng 23,5 triệu đồng/m2 (đã bao gồm VAT và phí bảo trì). Thế nhưng, nếu cộng cả tiền chênh, giá căn hộ CT1 Trung Văn lên tới trên 25 triệu đồng/m2, mức giá khá cao cho một dự án chỉ vừa thi công xong phần móng, dự kiến được bàn giao vào cuối quý II/2015.

Ngoài các dự án trên, theo tìm hiểu của PV, trên thị trường còn khá nhiều dự án căn hộ mà người có nhu cầu mua nhà không thể tiếp cận được mức giá gốc. Điều này đang đặt ra câu hỏi về việc có hay không chiêu thức “làm giá” của đơn vị phân phối, nhà đầu tư thứ cấp, thậm chí chủ đầu tư có găm hàng? Bởi trong khi các dự án này bán với mức giá chênh một cách vô lý, thì trên thị trường lại xuất hiện hàng loạt dự án mà chủ đầu tư và đơn vị phân phối đang rao bán với giá gốc kèm theo nhiều chính sách ưu đãi.

Chưa hết ngạc nhiên về tốc độ bán hàng của dự án này thì chúng tôi choáng váng khi nghe tới giá. Thời điểm này, giá đất tại lô có "view hồ" là 22 triệu đồng/m2, "nhưng đấy là giá ghi trong hợp đồng, còn giá bên em bán ra là 52 triệu đồng/m2. Trong vòng 7 ngày kể từ ngày hợp đồng, anh sẽ phải đóng 40% của giá 22 triệu, cộng với toàn bộ tiền chênh là 2,1 tỉ, cộng với tiền xây dựng, tổng cộng khoảng 3 tỉ thôi". Trên các website về bất động sản tràn ngập thông tin bán dự án Ao Sào (Lexington Estate). Thử vào google gõ dòng chữ "dự án Ao Sào Lũng Lô 5" chỉ sau 0,44 giây cho tới 102.000 kết quả đủ thấy độ "hot" của dự án này; trong đó chủ yếu là thông tin kiểu như "phân phối đốc quyền dự án Ao Sào"; "Bán liền kề dự án Ao Sào, giá tốt nhất chỉ từ 1,65 tỉ/liền kề"…

Ngay cả trong báo cáo tình hình thị trường bất động sản năm 2013 của Bộ Xây dựng công bố ngày 19/3/2014 cũng "điểm danh" dự án Ao Sào rằng: "Gần đây, có dự án nhà thấp tầng khu nhà ở Ao Sào - Thịnh Liệt - Hoàng Mai có giá bán khá thấp với tiền đất khoảng từ 25-27 triệu đồng/m2 với diện tích đất 60-90m2 cộng với giá nhà xây thô 4,6 triệu đồng/m2 có nhiều giao dịch". Đó thực sự là những thông tin khá hấp dẫn với những người đang có nhu cầu mua nhà. Bởi với mức giá 26,5 triệu đồng/m2 thì một lô đất giá khoảng hơn 1,6 tỉ đồng, cộng với khoảng hơn 1 tỉ đồng tiền xây nữa, tổng cộng khoảng gần 3 tỉ đồng đã có một ngôi nhà 3 tầng rưỡi trong khu dân cư với hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, trong khi tại nhiều dự án chung cư, số tiền ấy cũng chỉ mua được căn hộ khoảng 100m2.

Từ khu đô thị Đền Lừ, loay hoay một hồi và phải vài lần hỏi thăm đường, chúng tôi mới tìm được đường vào dự án Ao Sào. Hóa ra từ khu đô thị vào dự án này khá xa, đi hết đoạn đường đất gồ ghề chạy dọc bờ mương nước thải đen ngòm, đi qua nghĩa địa thôn Giáp Tứ, rồi còn phải đi tiếp đoạn đường đất lầy lội, qua cả một bãi rác tự phát nữa mới đến nơi. Thời điểm này, dự án đang được triển khai khá rầm rộ, đã có lô đổ mái tầng 3; một số lô đã xây xong móng bắt đầu đổ cát san nền; một số lô đã hoàn thành ép cọc móng. Tại nhà điều hành, chủ đầu tư đặt mô hình toàn bộ khu chức năng này, một nữ nhân viên đang giới thiệu với khách về những lô nhà đang bán.