Đủ tiền mua 2 căn hộ cao cấp, ông Bảo (TP HCM) quyết định vay thêm để đầu tư căn thứ 3 để cho thuê. Áp dụng cách này từ năm 2005, với 9 căn có vị trí đắc địa, ông thu về hơn 2 tỉ đồng mỗi năm. Bén duyên với địa ốc từ thời căn hộ chung cư Sài Gòn còn khan hiếm nguồn cung, ông Bảo (chuyên viên cấp cao ngành tài chính) hiện có 3 căn hộ tại Phú Mỹ Hưng, 3 căn nhà ở Hoàng Anh Gia Lai, 2 căn hộ Saigon Pearl (Bình Thạnh) và một căn The Vista quận 2 thuê mướn. lợi nhuận từ nghề tay trái hàng tháng của ông xấp xỉ 200 triệu đồng.

Nhà đầu tư này kể, năm 2004, ông có ý định tích lũy vốn liếng mở công ty đầu tư tài chính, nhưng ngại thủ tục nên chuyển sang buôn căn hộ để dễ quản lý. "Năm 2005, tôi thử nghiệm đầu tư nhà ở Hoàng Anh Gia Lai theo bài toán có tiền mua 2 căn thì vay vốn mua thêm căn thứ 3. Mục tiêu ban đầu là tăng giá sẽ bán, đứng giá thì ôm hàng thuê mướn", ông Bảo nhớ lại.

Nhận thấy thị trường cho thuê khá độ HOT, giữa năm 2005 ông mua thêm 3 căn Phú Mỹ Hưng cũng theo công thức cũ. Sau hơn 2 năm đầu tư, nhà cho thuê tăng giá, đạt nguồn thu ổn định để trả nợ vay thì thị trường bất động sản nóng sốt. Giai đoạn 2007-2009 nhà đầu tư này bán 3 căn hộ Hoàng Anh Gia Lai chốt lời rồi mở rộng tổng thể kinh doanh ra khu Đông TP. Hồ Chí Minh, mua 2 căn Saigon Pearl, một căn The Vista. Giữa cuối năm 2009, ngân hàng đẩy mạnh thắt chặt tín dụng, tăng lãi suất, nhiều nhà đầu tư địa ốc gặp khó khăn. "Thế nhưng nhờ tuân thủ nguyên tắc cứ tậu ba căn thì vay một căn và nhà thuê có nguồn thu ổn định nên tôi vượt qua giai đoạn này an toàn", ông chia sẻ.

Năm 2012, dự án Hoàng Anh River View mất giá từ 28 triệu đồng xuống còn 18,1 triệu đồng mỗi m2, ông Bảo tiếp tục gom hàng. Hiện có 9 căn hộ dịch vụ cho thuê, diện tích 95-125 m2 với giá 600-1.200 USD mỗi căn một tháng, vị này thu một năm hơn 2 tỉ đồng. Ông Bảo tiết lộ sẽ cân nhắc thanh lý nhà ở cũ, đổi nhà ở mới để bảo toàn giá trị tài sản.

Bí quyết của nhà đầu tư này là muốn kinh doanh cho thuê địa ốc hiệu quả nên áp dụng quy tắc mua 3 căn nhà trong đó nên vay một căn. Nợ gốc và lãi vay có thể dùng "mỡ nó rán nó" (lấy tiền cho thuê nhà trả nợ vay). Điều này có nghĩa là không nên dùng 100% vốn tự có để kinh doanh nhà thuê mướn mà phải chia tỷ lệ vốn làm 3 phần, vốn tự có 2 phần và vốn vay một phần. Để tăng tính an toàn cho suất đầu tư cần mua bất động sản có vị trí thuận tiện, có thể cho thuê nhanh hoặc thanh khoản cao. "Với tỷ lệ vay này, số tiền khai thác từ hoạt động cho thuê của 3 căn nhà trong vòng 6-7 năm đủ để trả hết căn đã vay", bà Ngọc chia sẻ kinh nghiệm.

Tổng giám đốc Công ty tư vấn Nam Phát, Nguyễn Mạc Hoài Nam cho biết: "Giới đầu tư bất động sản cho mướn tại TP HCM có gu kinh doanh khá đa dạng, trong đó không ít người đã trở sở hữu thêm nhiều tài sản nhờ sử dụng đòn bẩy tài chính khôn ngoan, có Doanh thu khủng từ việc cho mướn nhà".
Theo Ông Nguyễn Trần Nam, bài toán có đủ tiền mặt mua 2 căn nhà nhưng không an phận với 2 bất động sản mà phân bổ đều dòng vốn để vay thêm tiền mua căn thứ 3 đã được nhiều nhà đầu tư áp dụng. Giới đầu tư bất động sản cho mướn định lượng thành công thức không nên vay vượt quá 30% giá trị tài sản. Với cách làm này, tổng nguồn thu từ việc cho mướn các bất động sản hiện có đủ để trải nợ của căn đang vay. đó là giải pháp giúp nhà đầu tư rút ngắn thời gian gia tăng số lượng tài sản và tăng cả thu nhập nhờ công suất dịch vụ cho thuê cao.

mặc dù thế Nguyễn Trần Nam cho rằng trong giai đoạn thị trường địa ốc có cầu lớn hơn cung (hàng hóa trên thị trường khan hiếm), sử dụng đòn bẩy tài chính có cả thuận lợi và rủi ro. 8 năm thị trường khủng hoảng vừa qua, có nhà đầu tư thành công nhưng cũng có trường hợp thất bại. "Để bảo đảm suất đầu tư có dùng đòn bẩy tài chính cần tuân thủ tỷ lệ vay an toàn, thời hạn bàn giao nhà đúng hẹn, pháp lý hoàn chỉnh, giá cho thuê duy trì ở mức cao hoặc ổn định", ông Nam đánh giá.

Chuyên gia này khuyến cáo thêm, bất động sản dịch vụ thuê mướn cần được chia thành 2 nhóm. Nhà gắn liền với đất rất có khả năng yên tâm đầu tư cho thuê lâu dài vì giá mướn nhà sụt giảm thì giá đất có thể tăng theo thời điểm. Thế nhưng chung cư lại là câu chuyện khác. Căn hộ càng lâu năm giá mướn có thể bị điều chỉnh tùy chất lượng xây dựng và cách quản lý. Trong khi ấy, căn hộ chung cư cao cấp mới vận hành trong 10 năm đầu thường tăng hoặc ổn định giá thuê. "Hiện giờ thị trường xuất hiện nhiều nguồn cung mới nên chỉ có sản phẩm cao cấp, vị trí đắc địa mới đủ sức cạnh tranh cho thuê hiệu quả", ông Nam phân tích.

Các khu chung cư đang chuẩn bị giao nhà, nên giới đầu tư cho thuê đang rất quan tâm vào các dự án này gồm dự án The GoldView, dự án Riva Park, dự án Charmington Iris tại quận 4, vị trí ngay trung tâm quận 1.