Thời gian tới các ngân hàng sẽ hạn chế việc huy động nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn, điều mà nhiều ngân hàng đang áp dụng trong lĩnh vực bất động sản. Việc quản lý rủi ro đối với dòng vốn cho vay này cũng chặt chẽ hơn. Hiện tại, các hệ thống ngân hàng ở Việt Nam áp dụng chuẩn mực quản trị Basel II, khi đó dòng vốn chảy vào các lĩnh vực phi sản xuất như địa ốc sẽ càng khó… tín hiệu lạc quan về vốn, sẽ nằm ở thị trường chứng khoán hay kênh FDI.
Qua thời điểm của các chu kỳ trước, các ngân hàng cũng dè chừng việc tín dụng bất động sản tăng mạnh và bắt đầu tăng lãi suất cho vay trong lĩnh vực này, bất chấp đây vốn là một thị trường hấp dẫn. Thực tế mức lãi suất cho vay lĩnh vực nhà đất đã tăng lên 12%/năm đối với vay trung hạn, còn vay dài hạn là từ 12,5%/năm, tức tăng 1-2%/năm so với trước đó vài tháng.
Tại Eximbank áp dụng biểu lãi suất cho vay ngắn hạn mới đối với các khoản vay mua nhà, đất tăng thêm 1%/năm so với trước, lên mức 11%/năm, còn vay dài hạn là 12,5%/năm, tức tăng 0,7-0,9%/năm. Tại ACB, lãi suất dao động từ 8,5-10%/năm tuỳ từng đối tượng khách hàng. Viet A Bank đang áp dụng mức lãi suất cho vay mua nhà, đất là 12,38%/năm. Sacombank với các trường hợp vay dài hạn, lãi suất thời điểm giải ngân là 12,5%/năm.
Tham khảo tại một số ngân hàng khác, được biết trước hiện tượng giá bất động sản tăng nóng bất thường hơn một năm qua, nhiều nhà băng đang nâng chuẩn cho vay, thẩm định cũng khắt khe hơn, theo hướng sẽ không cho vay hơn 70% giá trị tổng tài sản, đồng thời tính toán khá chặt chẽ nguồn trả nợ của khách hàng.Ý kiến của các chuyên gia bất động sản Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng hai cuộc khủng hoảng bong bóng bất động sản năm 2007 – 2008 và năm 2010 có nguyên nhân trực tiếp bắt nguồn từ chính sách nới lỏng tín dụng, thậm chí đã cho vay dưới chuẩn, thể hiện tăng trưởng tín dụng năm 2007 lên đến hơn 37%, trong đó một phần rất lớn đổ vào bất động sản. Tình trạng các ngân hàng thương mại không kiểm soát chặt chẽ nguồn vốn vay tín dụng mà lẽ ra phải được sử dụng đúng mục đích. Tuy nhiên, tình hình hiện nay đã khác nhiều.
Thống kê cho thấy, tăng trưởng tín dụng của cả nước năm 2017 đạt 18,17% (chỉ gần bằng một nửa mức tăng trưởng tín dụng nóng 37% của năm 2007). Dự kiến năm 2018 tăng trưởng tín dụng đạt khoảng 17% cũng là mức tăng hợp lý. Ngân hàng Nhà nước đang thực hiện biện pháp tín dụng chặt chẽ và linh hoạt, sẽ đẩy mạnh tăng trưởng tín dụng cho các lĩnh vực ưu tiên, kiểm soát chặt chẽ nguồn tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro cao như bất động sản, chứng khoán. Đây là những động thái tích cực ngăn ngừa bong bóng bất động sản quay trở lại.
Trao đổi với chúng tôi về vấn đề này, ông Ngô Quang Phúc, Tổng Giám đốc Phú Đông Group, cho rằng chính sách tăng lãi suất cho vay mua nhà nhằm thực hiện mục tiêu điều chỉnh thị trường bất động sản nhưng vô tình lại đang ảnh hưởng rất lớn đến người mua nhà có nhu cầu ở thực. Vấn đề ở đây, Ngân hàng Nhà nước chỉ quản lý lãi suất cơ bản. Tuy nhiên, một khi siết room tín dụng dành cho lĩnh vực nhà đất sẽ dẫn đến việc các ngân hàng cho vay ngày càng khó khăn hơn rất nhiều. Các ngân hàng khi cho vay nhà đất có 2 đối tượng chính. Là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và người mua nhà. Đối tượng chịu nhiều thiệt thòi nhất trong việc tăng lãi suất và siết room tín dụng lại là người có nhu cầu mua nhà ở thực. Đối tượng này đã ít tiền mà lại càng ít sự lựa chọn nguồn vốn vay nên sắp tới sẽ không thể tiếp cận được các sản phẩm nhà ở ngày đang khan hiếm nguồn cung. Trên thực tế, hiện nhiều khách hàng dành dụm được một số tiền và tính toàn sẽ mua nhà sau một thời gian dài tìm hiểu và chờ đợi một mức giá tốt. Nhưng khi tìm được nhà để mua thì khó mà vượt được “ải” các ngân hàng vì giờ họ thẩm định hồ sơ rất mất thời gian, đòi hỏi nhiều thủ tục giấy tờ hơn trước đây.
Nói thêm về vấn đề này, ông Phúc cho rằng Ngân hàng Nhà nước cần có những cơ chế cho vay ưu đãi và khuyến khích các chủ đầu tư phát triển một số dự án nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền (1-2 tỷ đồng/căn) dành cho nhu cầu ở thực của đại đa số người dân hiện nay. Không hạn chế room tín dụng đối với các chủ đầu tư ưu tiên phát triển loại hình sản phẩm nhà ở này. Khuyến khích các ngân hàng thương mại tăng tín dụng tiêu dùng mua nhà dành cho khách hàng cá nhân.
Dự án căn hộ và nhà ở như thế nào để đáp ứng thị trường
Đối với các ngân hàng thương mại, theo ông Phúc nên có chính sách cho vay thuận lợi đối với khách hàng mua nhà lần đầu, khách hàng mua nhà với mục đích để ở chứ không phải đầu tư. “Việc này sẽ không khó với các ngân hàng vì có thể xác định được mục đích vay khi thẩm định hồ sơ của khách hàng và cần ưu đãi lãi suất vay”.

Vừa qua Doanh Nghiệp của Ông Phúc là Hệ thống Phú Đông Group, đã mở bán thành công 657 căn hộ của dự án căn hộ phú đông Premier cách đường Phạm Văn Đồng 500m, dự án Phú Đông Premier đã thật sự tạo nên một cơn sốt cho thị trường khu đông bắc TP.HCM, khi chỉ mở bán trong vài ngày đã hết sản phẩm trong khi nhiều khách hàng vẫn chưa mua được căn, điều làm cho khu căn hộ Phú Đông Premier hấp dẫn khách hàng mua như vậy là ngoài yếu tố căn hộ có thết kế đẹp, khoa học, giá bán hấp dẫn chỉ 1tỷ65 cho căn hộ 67m2 (2 Phòng ngủ, 2 Tolet), nhưng nội thất căn hộ đều toàn là thiệt bị cao cấp và các dịch vụ tiện ích kèm theo đều vô cùng chất lượng và hiện đại. Du an can ho phu dong premier.

Điều đặc biệt nhất có thể nói phương thức thanh toán của căn hộ Phú Đông Premier được kéo giản tối đa khi người mua nhà chỉ đóng tầm 20%, phần còn lại ngân hàng hỗ trợ cho vây và toàn bộ lãi suất trong 24 tháng đầu tiên sẽ được Chủ đầu tư chi trả, người mua nhà chỉ cần chờ đến lúc nhận nhà mới đóng thêm tiền. Chính nhờ có chính sách thanh toán hợp lý như vậy nên căn hộ Phú đông Premier mới mở bán thành công trong thời gian ngắn và chứng tỏ nhu cầu thực mua nhà ở đang rất nhiều, trong khi nguồn cung căn hộ ngày càng giảm dần do các chính sách được quán triệt lại.