Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, do đó vai trò kinh tế - nguồn lực cho đầu tư phát triển của đất đai là rất lớn.
Đọc thêm: Biệt thự tân cổ điển
Giá đất không phù hợp với giá thị trường
Điểm c khoản 1 Điều 112 Luật Đất đai 2013 quy định nguyên tắc, phương pháp định giá đất: “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất”.
Điều 113 quy định: “Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp".
Khoản 1 Điều 114 Luật Đất đai 2013 quy định: “ Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi chính phủ điều chỉnh khung gíá đất hoặc giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì UBND cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp”.

Thực tế bán đất giá rất rẻ, mua công trình và mua đất giá cao chót vót, đã và đang là hiện hữu nghịch cảnh nhưng nó vẫn tồn tại và có nguy cơ gia tăng

Ngày 14/11/2014, chính phủ ban hành nghị định số 104/ 2014 NĐ-CP quy định khung giá các loại đất.
Căn cứ vào mức giá các loại đất trên thị trường thì ngay tại thời điểm ban hành nghị định trên: Giá đất ở, đất phi nông nghiệp tại đô thị và đất nông nghiệp trên thị trường đã cao hơn 20%, nhiều đường phố giá tối đa thực tế cao gấp hơn 2 lần giá tối đa tại khung giá do chính phủ quy định, giá đất nông nghiệp, cá biệt có nơi cao gấp trên ba lần.
Nhưng, tại một số địa phương bảng giá đất của nhiều địa phương lại quy định quá thấp so với giá đất phổ biến trên thị trường, thấp nhất là giá đất nông nghiệp. Tại vùng châu thổ Sông Hồng, có một số địa phương quy định mức giá cao nhất của đất trồng cây hàng năm là 60.000đ/m2. Mức phổ biến nhất của giá đất nông nghiệp của các địa phương thuộc Bắc Bộ và Trung Bộ không vượt quá 200.000đ/m2; cá biệt có địa phương giá đất nông nghiệp cao nhất chỉ có 20.000đ/m2. Tại đồng bằng sông Cửu Long giá đất trồng cây hàng năm không vượt quá 210.000đ/m2, giá đất trồng cây lâu năm không quá 250.000đ/m2. Tình hình này cũng là hiện hữu của các tỉnh miền núi, trung du, Tây Nguyên. Với bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất như hiện nay thì mức giá cao nhất để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất tại nhiều địa phương chỉ bằng 1,5 lần giá tối đa tại khung giá đất do Chính phủ ban hành.
Theo quy định tại điểm l khoản 1 Điều 11 Nghị định số 44/2014/NĐ- CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ: “… Ngoài các bảng giá quy định tại khoản này, UBND cấp tỉnh được ban hành chi tiết bảng giá các loại đất theo phân loại đất quy định tại Điều 10 của Luật Đất đai phù hợp với thực tế tại địa phương”. Vì thế, một số địa phương quy định giá một số loại đất như sau:
Giá đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh bằng 60% giá đất ở liền kề. Giá đất thương mại, dịch vụ và đất chợ sử dụng ổn định lâu dài bằng giá đất ở liền kề hoặc giá đất tại vùng lân cận gần nhất; giá đất thương mại, dịch vụ sử dụng có thời hạn bằng 70% giá đất ở liền kề hoặc giá đất ở tại vùng gần nhất, trường hợp thấp hơn 1,2 lần giá đất nông nghiệp liền kề thì tính bằng 1,2 lần giá đất nông nghiệp. Giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp (không phải là đất thương mại, dịch vụ) được sử dụng lâu dài bằng giá đất ở liền kề hoặc tại vùng lân cận gần nhất, nếu sử dụng có thời hạn bằng 60% giá đất ở liền kề.
Giá đất xây dựng cơ quan, quốc phòng an ninh, công trình sự nghiệp của đơn vị sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính…bằng giá đất ở liền kề; giá đất xây dựng công trình sự nghiệp của đơn vị sự nghiệp công lập tự chủ tài chính bằng 70% giá đất ở liền kề v.v… Giá đất thương mại, dịch vụ bằng 70% giá đất ở cùng vị trí, trường hợp đơn giá này thấp hơn 350.000đ/m2 thì áp dụng đơn giá là 350.000đ/m2; giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không phải là thương mại dịch vụ bằng 50% giá đất ở cùng vị trí, trường hợp đơn giá này thấp hơn 240.000đ/m2 thì áp dụng đơn giá là 240.000đ/m2.
Nhiều địa phương không có bảng giá đất phi nông nghiệp sử dụng lâu dài, khi Nhà nước thu hồi đất thì không biết bồi thường bằng giá đất nào? Điều này dẫn đến tình trạng kéo dài thời gian thực hiện bồi thường dẫn đến khiếu kiện.
Những quy định trên đây mang nặng tính số học, chưa thể hiện được đầy đủ đặc tính kinh tế của đất đai, chưa phù hợp với thực tế của thị trường đất đai:

View more random threads: