Việc khai thác, lấp đầy công suất buồng phòng là rất quan trọng khi đầu tư condotel. Lợi nhuận cam kết với nhà đầu tư có đạt hay không cũng phụ thuộc phần lớn vào yếu tố lấp đầy này.

The Hamptons Plaza Hồ Tràm

Theo ông Trần Minh Hoàng, Phó Tổng thư kí Hiệp hội môi giới BĐS Việt Nam, condotel là một thị trường mới nên các chủ đầu tư tham gia ở mảng này chưa nhiều kinh nghiệm. Trong khi bản chất của dòng sản phẩm này là BĐS du lịch, liên quan trực tiếp đến việc khai thác, vận hành. "Nhiều chủ đầu tư hiện nay chỉ tập trung vào việc bán và thu tiền về chứ chưa quan tâm đến vấn đề khai thác, quản lý đồng bộ dự án", ông Hoàng nhấn mạnh.

Ông Hoàng cho rằng, có nhiều chủ đầu tư cam kết lợi nhuận cao nhưng khi khai thác, vận hành lại không có kinh nghiệm nên không đạt mức lợi nhuận như cam kết.

Thực tế trên thị trường có một số chủ đầu tư làm rất tốt từ khâu phát triển dự án đến khai thác, vận hành. Tuy nhiên, cũng có một số chủ đầu tư mới từ lĩnh vực BĐS nhà ở chuyển sang làm BĐS du lịch chưa có kinh nghiệm. Cho nên, sau khi đã bán hết sản phẩm cho người dân và thu tiền về, các chủ đầu tư này không còn động lực để chuyên nghiệp hóa hoạt động quản lý vì họ vừa không có kinh nghiệm, vừa không muốn thuê đơn vị quản lý. Thay vì khai thác, vận hành sản phẩm, họ lại tiếp tục đi đầu tư và bán dự án khác, khâu khai thác dự án bị "bỏ ngỏ".

Theo ông Hoàng, thực tế trên thị trường, ít đơn vị truyền thống chuyên phát triển sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng tổ chức khai thác, vận hành dự án bài bản. Đó cũng một phần đến từ việc condotel đang là thị trường mới mẻ tại Việt Nam, trong khi các phân khúc cao cấp, đơn vị nước ngoài đã vào rồi. Cho nên, các doanh nghiệp trong nước cũng gặp khó khi "chen chân" vào mảng dịch vụ để thu hút khách du lịch quốc tế.

Câu chuyện về lấp đầy công suất phòng là vấn đề cần quan tâm hàng đầu trong sự phát triển bền vững của thị trường condotel

Giải pháp lấp đầy công suất phòng cao tại The Hamptons Hồ Tràm

Theo số liệu từ công ty nghiên cứu thị trường STR gửi Hiệp hội khách sạn Việt Nam, riêng 6 tháng đầu năm nay, chỉ số công suất buồng phòng của Việt Nam đạt 59,1%, tăng 1,1% so với năm 2018. Với công suất sử dụng phòng của các khách sạn, trong ba năm gần đây trung bình đạt khoảng 57%/ năm. Công suất sử dụng phòng tại các khách sạn xếp hạng từ 3-5 sao cao hơn công suất trung bình của toàn hệ thống Cơ sở lưu trú Du lịch và đang có xu hướng tăng, trung bình từ 60-68%...

Rõ ràng, để phát triển codotel một cách bền vững, câu chuyện lấp đầy công suất phòng là vấn đề cần quan tâm hàng đầu. Mà câu chuyện này lại liên quan trực tiếp đến việc vận hành, khai thác dự án một cách đồng bộ, bài bản từ chủ đầu tư. Lợi nhuận cam kết với nhà đầu tư có đạt hay không cũng phụ thuộc phần lớn vào yếu tố lấp đầy này.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam phân tích: Nếu phát triển đúng theo khái niệm condotel thì phải là bán cho người mua nhỏ lẻ, xong người mua đó kí gửi lại cho chủ đầu tư để kinh doanh làm khách sạn. Như vậy, mới đảm bảo việc kinh doanh một cách đồng bộ, không lệch lạc.

Tuy nhiên, hiện có những dự án nếu khách muốn kí gửi thì chủ đầu tư nhận, còn không kí gửi khách hàng tự kinh doanh, vô hình chung tạo ra môi trường kinh doanh không đồng nhất trong toàn dự án. "Do đó, giải pháp là phải nhất quán trong quản lý dự án, quản lý khách thuê. Đây là yếu tố để khách thuê quay trở lại dự án, đồng nghĩa cho giải pháp lấp đầy buồng phòng", bà Dung nhấn mạnh.

Bên cạnh đó, sau khi dự án đi vào vận hành, chủ đầu tư phải có một nhà quản lý chuyên nghiệp. Có nhà quản lý sẽ dễ cho thuê, tỉ lệ lấp đầy tốt hơn. Thực tế, có những condotel bán được nhưng sau khi đi vào vận hành lại mạnh ai người đó cho thuê khiến chất lượng căn cho thuê không tốt, ảnh hưởng đến công suất phòng.

Đứng ở góc độ chủ đầu tư, bà Dung đưa giải pháp: Chủ đầu tư phát triển codotel nên đưa ra những ràng buộc với người mua, rằng sau khi mua xong phải kí gửi lại chủ đầu tư để vận hành - chia sẻ lợi nhuận. Sau khi nhận lại, chủ đầu tư sẽ tìm một bên chuyên nghiệp để quản lý các sản phẩm đó. "Có như vậy, mới giải quyết được đầu ra cho condotel", bà Dung nhấn mạnh.

Về năng lực phát triển sản phẩm, theo bà Dung, bản thân những chủ đầu tư mới cần nghiên cứu kỹ lưỡng về dòng sản phẩm condotel melia hồ tràm. Đây là loại hình sau này đem ra để cho thuê khác với phát triển nhà ở. Vì thế, chủ đầu tư cần có năng lực đánh giá sản phẩm đó, sao cho phù hợp với thị trường du lịch từng khu vực. Chẳng hạn, không thể mang sản phẩm condotel ở thị trường Nha Trang áp dụng vào thị trường Phú Quốc. "Sự am hiểu của chủ đầu tư không chỉ bó hẹp ở condotel mà phải nhìn rộng ra thị trường BĐS nghỉ dưỡng nói chung; cách vận hành của nó ở từng thị trường ra sao", bà Dung cho hay.

Ngoài ra, am hiểu thị hiếu người đi thuê cũng là một giải pháp trong việc lấp đầy phòng thuê. Đơn vị phát triển, quản lý dự án phải hiểu được đặc tính của từng đối tượng khách hàng quốc tế. Chẳng hạn, ở thị trường Nha Trang, khách Trung Quốc, Hàn Quốc thích sản phẩm như thế nào. Ở thị trường Phú Quốc, khách quốc tế thích sản phẩm gì…Theo bà Dung, phải tìm hiểu thị hiếu của khách hàng nghỉ dưỡng trước khi thực sự muốn phát triển dòng sản phẩm nghỉ dưỡng.

"Thực tế, có một số chủ đầu tư condotel làm rất tốt, bài bản đã giúp tỉ suất lợi nhuận của NĐT khá cao, đạt 6-7%", bà Dung cho biết.

Cùng quan điểm, ông Hoàng cho rằng, với các doanh nghiệp trong nước làm lĩnh vực BĐS du lịch cần kết hợp với các đơn vị nước ngoài có tên tuổi để khai thác, vận hành. Tuy nhiên, việc này chỉ hiệu quả khi chủ đầu tư giữ lại tỉ trọng lớn sản phẩm chứ không bán hết cho NĐT cá nhân. Chẳng hạn bán đi 30%, giữ lại 70% để có động lực khai thác, vận hành.

"Khi đã làm BĐS du lịch chuyên nghiệp, khâu quản lý vận hành cũng phải chuyên nghiệp chứ không phải đầu tư bán xong là xong. Chú trọng khai thác, quản lý sản phẩm để tạo ra hiệu quả cho BĐS đó. Về quản lý thuê phải kết hợp với đơn vị lữ hành kéo khách đến, tức vừa quản lý vừa kết hợp du lịch sẽ tạo hiệu quả cao", ông Hoàng nhấn mạnh.

Theo ông Hoàng, nếu ở phân khúc cao cấp đa số là các đơn vị nước ngoài quản lý, vận hành thì mảng dịch vụ du lịch vừa phải, các doanh nghiệp Việt Nam hoàn toàn có thể làm được. Nếu chú trọng đến khai thác thì hiệu quả mang lại là rất lớn, thị trường condotel sẽ phát triển bền vững.